quinta-feira, 10 de setembro de 2009

Contrato de Gaveta - Como regularizar seu imóvel e evitar riscos

O contrato de gaveta, muito conhecido no mercado imobiliário, é um contrato que como o próprio nome diz, não é oficial e não possui validade contra terceiros. Somente as partes têm conhecimento de referido contrato sendo por isso considerado um contrato de alto risco.

Por se tratar de um contrato irregular existem variantes, ora por falta de condições para obtenção de financiamento, ora por irregularidades na documentação do imóvel, da área, da construção, dos proprietários. Entretanto, essa tolerância inicial e falta de regularização pode gerar muitos dissabores e despesas no futuro, como obrigatoriedade de desocupação, perda do imóvel, impossibilidade de venda ou significativa redução, longas e onerosas demandas judiciais e até mesmo penhora “on-line” de dívidas do antigo proprietário que constar no Cartório de Imóveis.

Via de regra, o contrato de gaveta é muito utilizado nos casos em que o dono de um imóvel financiado resolve vendê-lo a outra pessoa. Porém, o comprador interessado não possui condições para que seja aprovado seu crédito junto ao mercado imobiliário. Como alternativa, o vendedor não “oficializa” a venda junto à Instituição Financeira e o comprador assume o pagamento do débito em nome do vendedor.

Por outro lado, a Instituição Financeira/Banco não reconhece como válido o negócio celebrado através do denominado “contrato de gaveta” por não expressar sua anuência em referido contrato, o que somente ocorre mediante a aprovação do crédito do comprador e cobrança de diversas taxas. Por vezes, conforme o financiamento, ao término das prestações pode existir um resíduo devedor, pela diferença gerada, o que muitas vezes surpreende o atual proprietário (comprador).

Nesse sentido, cumpre destacar que a legislação disponibiliza determinadas formas de se efetuar o negócio, conferindo maior garantia jurídica, é o caso da cessão de crédito que pode ser efetuada através de instrumento particular celebrado entre as partes ou até mesmo via cartório (instrumento público).

Evidentemente, ao celebrar o negócio imobiliário, as partes devem optar pela lavratura de escritura e imediato registro, com avaliação criteriosa dos documentos do imóvel e idoneidade dos vendedores. Tal verificação jamais pode ser considerada rigor excessivo, perda de tempo ou despesa, pois certamente qualquer demanda judicial poderá superar em tempo, dinheiro e aborrecimentos.

75 comentários:

  1. Caro JH,
    Parabéns pela iniciativa de criação do blog, agora as informações jurídicas de relevância podem ser acessadas por todos na web. O contrato de gaveta ainda é um assunto que volta e meia nos persegue e como bem esclarecido é sempre bom tomarmos as devidas precauções.
    Além do espaço jurídico, podemos saber de suas participações em eventos culturais, como no post abaixo.
    Com certeza o blog será uma importante fonte de informações...
    Vou divulgar!!!
    Abços

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  2. Gostei muito destas informações. beijos

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  3. tenho um contrato de gaveta só que ja terminei de pagar o financiamento e agora gostaria de saber o caminho que tenho que seguir para regularizar e passar em definitivo o imóvel para o nosso nome. Junto ao bano foi analizada toda a documentação e esta tudo OK e ja estou com o documento da baixa na dívida. O que faço agora que caminho seguir ??? gostaria de sua ajuda
    Desde já agradeço
    Decallado

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  4. Sra. Denise Callado

    Inicialmente recomendo que a documentação seja verificada por profissional habilitado, pois qualquer parecer depende do estudo da mesma, devido às diversas hipóteses. Entretanto, considerando as informações preliminarmente prestadas, a lei recomenda que:
    - seja solicitado no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado, certidão de propriedade (cópia da matrícula), preferencialmente certidão “vintenária”;
    - Verificar na certidão o nome que consta como proprietário no registro e lavrar a escritura do mesmo para seu nome (contatando-o), porém, fazer referência de todos os antigos compradores (contratos de gaveta), se houver;
    - Utilizar carta de quitação do banco para baixar a hipoteca, pois, provavelmente, existe o gravame que deverá ser baixado, caso o banco ainda não o tenha providenciado.
    Caso não encontre o antigo proprietário constante na matrícula, ou qualquer outro obstáculo, medidas judiciais poderão ser propostas, conforme o caso, para transferência, variando conforme o caso.
    Espero ter colaborado e permaneço à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais, inclusive pelo telefone (11) 3285.3390.
    Atenciosamente,
    José Humberto

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  5. Dr.José Humberto, que alegria a minha encontrar um blog de orientação como esse, desde já agradeço pela idéia....gostaria de contar com sua ajuda para esclarecimento de uma situação que estou vivendo atualmente. Espero que seu blog seja se auxilio para muitas pessoas.

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  7. Bom dia, Dr.Humberto

    Estava fazendo uma consulta sobre um problema com a regularização de meu imóvel e observei que o Sr. foi muito prestativo em responder a uma pergunta. Gostaria de saber se o mesmo poderia faze-lo a minha pessoa. É o seguinte:


    Comprei em 1993 um imóvel através de contrato de gaveta com outra pessoa(meu ex-companheiro), com Contrato registrado em cartório de Notas. Os dois tinham por sua vez obrigações perante o bem, dentre elas os pagamentos das prestações. No entanto em 2002, o meu companheiro foi embora e me deixou com a responsabiliadade sem nada acordar. Propus a ele na época conseguir o valor para juntos quitar o imóvel, o mesmo se negou. Como eu estava com dificuldades de pagar sozinha, busquei ajuda familiar e meu pai quitou o imóvel em questão. Gostaria de saber, já que já faz 10 anos que moro e uso o imovel como moradia e mantenho o mesmo com todas as obrigações em dia, posso alegar propriedade por usucapião? Afinal ele (meu ex) não buscou os direitos e nem me ajudou a liquidar o proposto na época?

    (*) Nota: Eu paguei a entrada no ato da compra desse imovel, pois foi compradode um primeiro gaveteiro, que residiu apenas 06 meses no imóvel o qual adiquiriu do mutuário que comprou o mesmo em 1990.

    Observação: O financiamento foi realizado em 1990 pela CEF pelo mutuário, em 1992 vendido através de contrato de gaveta para 1.gaveteiro, em 1993 outro ontrato de gaveta para mim e meu ex com contratos, sempre devidamente registrado em cartorio de notas. Em meados de 2002 eu quitei, mas não tinha o valor para custas de escritura. Somente hoje em 2011, posso efetuar essa transação. Objetivo meu é registrar no cartório de imóveis a real posse do imóvel em meu nome. (obter Escritura Definitiva)

    (*) Encontrei o mutuário e vamos juntos ao Cartorio de registro efetuar o cancelamento da baixa hipotecária, sei que ele já terá direito a escritura desse imóvel, porém não consegui encontrar o 1 gaveteiro que me vendeu, será que o mutuário poderia passar diretamente para mim essa escritura? Ou devo entrar com uma ação adjudicação Compulsória, caso o mutuário se negue a transferir diretamente em meu nome o imóvel no qual resido já há mais de 17 anos, pela impossilidade de encontrar quem me vendeu?

    Dr.Humberto,conto demais com sua ajuda, é muito importante eu resolver esta questão, agradeço antecipada sua reposta.

    Tenha uma boa semana, aguardo anciosa seu email

    silvanavare@uol.com.br

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  8. O "contrato de gaveta" muitas vezes pode ser aproveitado e representa significa prova no Judiciário. Em algumas situações a correta demonstração da "sequência" dos contratos possibilita regularização junto a CEF e posteriormente no Cartório de Registro de Imóveis. Mas devo destacar que o SFH financiou um determinado valor para uma determinada pessoa, sob específicas condições.
    Isso significa que a CEF pode exigir uma diferença de valor, conforme o caso.
    Portanto, para segura informação faz-se imprescindível verificar todos os contratos.

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  9. Bom Dia, Dr. HUmberto. Parabéns pela iniciativa, comentários bastante esclarecedores. Por isso, venho aqui pedir seu auxílio...O caso do imóvel da minha família é bem complicado e precisamos de um orientação. Meu pai adquiriu um imóvel em 1992, através de um contrato de gaveta. Foram pagas 120 parcelas em nome do terceiro até setembro 1999, de um total de 180. Naquele momento, por acontencimentos alheios,ele não pôde continuar a pagar as prestações. A cobrança só veio durante 3 meses após a inadiplência. A dívida, que era anteriormente junto ao banco econômico, passou para a CEF em 2004, por motivo de falência do primeiro. A CEF nunca encaminhou nenhuma notificação, ou aviso de penhora, apenas extratos para informe de imposto de renda até o ano de 2003. Em meados de 2009, meu pai procurou a CEF para tentar regularizar a situação ( débitos e transferência do título), e foi informado que precisaria de uma procuração do terceiro a que adquirmos o imóvel. Acontece que o mesmo faleceu e diante deste fato, não agimos mais e ficamos no aguardo de alguma comunicação por parte da CEF. No dia 06/07/11, fomos informados pela portaria do prédio que existia uma pessoa querendo informações do nosso apartamento, pois o mesmo estava em leilão. Procuramos essa informação no site da CEF, e nada constava. Apenas num site de um leiloeiro é que verificamos a procedência da informação, que dizia inclusive, que o leilão estava marcado para o dia 19 de julho de 2011. Estamos muito preocupados e queremos agir antes que ocorra o tal leilão. Como devemos proceder? Detalhe: Os débitos de IPTU e condomínio estão todos quitados, moramos há 19 anos e este é o único imóvel que possuimos. Por favor, precisamos de uma orientação.
    Desde já agradeço.

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  10. Neste espaço devo restringir a alguns comentários que do contrário exigiriam a verificação detalhada da documentação. Portanto, observo o seguinte: o fato de não pagar desde 1999, deixando parcelas em aberto, atribui à CEF, sucessora do Banco Econômico, o direito da cobrança da dívida, onde o imóvel foi a garantia, facultando à CEF a retomada do imóvel.
    Outrossim, o contrato de gaveta vem sendo reconhecido pelo Poder Judiciário e até mesmo, em alguns casos, pela CEF, que atualmente mudou o entendimento e vem atendendo os mutuários "de gaveta". Para tanto, deve procurar a CEF com seu contrato e as parcelas pagas para recalcular o saldo devedor, mediante um Termo de Acordo. Recomendo que verifique atentamente os cálculos.
    Quanto ao leilão, pode ser impedido mediante tal acordo ou propositura de medida judicial, com pedido Liminar e desde que se disponha a liquidar tais parcelas. O Direito ao Bem de família não prevalece neste caso, pois o débito é oriundo do próprio imóvel. Procure se informar o mais breve possível com um advogado de sua confiança, pois como você mesmo disse, o assunto é complicado e merece atenção especial.

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  11. Boa noite Dr. José Humberto.

    Necessito sua orientação, caso possível. Em novembro de 2008, adquiri um apartamento através de um "contrato de gaveta". O apartamento recém havia sido entregue pela construtora e a mutuária da CEF me passou o imóvel por R$ 8.000,00 (Oito mil reais), que paguei à vista. Assinamos um contrato particular para formalizar a negociação, além do que ela me passou uma Procuração. Assim eu poderia vender, quitar, transferir, etc. - como bem me aprouvesse. Há 2 meses ela me procurou, pedindo que regularizássemos a situação junto à CEF, tendo em vista que ela quer construir e precisa fazer um financiamento. Para tal, teria que regularizar o apartamento que comprei dela. Por ser leiga, segui as instruções dela e financiei o apartamento, como se estivesse realmente comprando agora. Hoje ao entregar na CEF o Contrato devidamente averbado no Registro de Imóveis, foi-me informado pela funcionária da instituição financeira que em 48 horas no máximo, ou seja até terça-feira próxima, o dinheiro será liberado. Portanto, minhas dúvidas são: esse valor de quase 40 mil reais vai para a conta dela? Eu tenho direito à esse valor, sendo que pelo nosso acerto nada mais devo à ela, além dos 8 mil reais que já paguei quando de nossa negociação?
    Espero que me oriente, aguardo sua resposta com ansiedade.

    Atenciosamente,
    Silvia
    silgom.rs@gmail.com

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  12. Sobre o comentário acima observo que faz referência a dois contratos. O primeiro de novembro de 2008, por R$ 8.000 mais o restante do financiamento, acompanhado de procuração. Contudo, ao informar que agora seguiu as "as instruções dela e financiei o apartamento, como se estivesse realmente comprando agora" faz crer que surgiu um segundo contrato, que pode ser interpretado como "novação" e no valor de quase R$ 40.000,00. Portanto, esse segundo contrato parece ser o único apresentado na CEF e no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, pelo visto, somente este existe e se tem divergência com o primeiro, deve ser revisto. Da forma como fora apresentada a questão, a verificação desse segundo contrato por profissional revela-se de fundamental importância, pois nele está disposto a quem serão entregues os R$ 40.000,00, que pode ser mesmo à vendedora. Portanto, fique atenta, leia com atenção esse contrato e o leve a um advogado o mais breve possível. O contrato deve representar a realidade da negociação. Quando o que está escrito não corresponde, deve ser revisto, pois não pode ter dúvidas. Peça esclarecimentos imediatamente ao funcionário da CEF, acompanhada de um advogado.

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  13. boa noite, recebi uma procuração para tentar lavrar escritura e efetuar o devido registro no cartorio de imóveis, porém ao observar o contrato, observo que embora conste como compradores marido e mulher não consta assinatura da mulher no contrato, bem como as assinaturas nao foram reconhecidas. O contrato é de outubro de 1995, e o marido já faleceu ano passado, já foi feito inventário, e, agora os herdeiro pretendem obter a regularizaçao da documentação para venda do imóvel. Neste caso, após localizar os proprietários do imóvel, como ficaria o recolhimento do ITBI na data de hoje, se a lei do municipio diz que o imposto deve ser recolhido apos 30 dias da assinatura do contrato? Se não localizar os proprietário, qual medida judicial mais eficaz e adequada? obrigada

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  14. Boa noite.
    Celebrei um contrato de gaveta e gostaria de saber, se caso eu procurar a CEF para regularizar ela refinanciará pelo valor inicial do contrato ou considerará o que já foi pago até hoje? O refinanciamento será sobre o saldo devedor?

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  15. Rita,
    Na questão apresentada existem vários elementos que exigem verificação detalhada da documentação, como por exemplo, o contrato, que deve conter cláusulas que podem interferir na interpretação, inclusive judicialmente. Cabe observar ainda que a procuração recebida teve validade enquanto vivos. Outrossim, com o falecimento e tendo inventário o bem se transmitiu aos herdeiros. Quanto ao ITBI, se considerada a data do contrato, deve ser recolhido com os acréscimos legais (multa, juros e correção monetária). Observo ainda que no caso de impossibilidade de assinatura da escritura, conforme o caso, cabe adjudicação compulsória. No entanto, ressalto, procure se consultar com um advogado de confiança, pois o assunto contem muitas variantes que interferem na interpretação.
    www.josehumbertoadvogado.blogspot.com
    www.jhsouza.adv.br

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  16. Sobre a questão apresentada por "anônimo" se o refinanciamento considerará o valor já pago cabe observar o seguinte: A CEF ao longo dos anos celebrou vários contratos com muitas variantes, especialmente índices e formas de cálculos, que interferem na forma de amortização do principal, na correção monetária, nos juros e no resíduo, como Sistema SACRE, de amortização constante, sistema PRICE, com seguro, com equivalência salarial e demais. Portanto, qualquer interpretação depende de verificação do contrato celebrado e atual entendimento jurisprudencial. Certamente o valor já pago será considerado. O saldo devedor deve ser o início da verificação, porém as condições contratuais deverão ser revistas, pois novas regras podem ter interferido no contrato original, celebrado naquelas condições.
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  17. Prezado Dr. Jose Humberto,Gostaria de parabenizá-lo pelo seu trabalho no seu Blog. venho através desta solicitar-lhe uma ajuda com ref, a uma duvida que tenho. Adquiri um imovel em leilao judicial, na praia execuação condominial, tenho a carta de arrematação e paguei o itbi, porem a dar entrada para registro nao foi possivel pois o imovel so tinha os direitos (foi feito um contrato particular o varios não sei) Pretendo vender o imovel.Pergunto ao Sr.

    Posso vender com contrato particular ou procuração, dando a carta de arrematação.

    E possivel uma ação de adjudicação minha ou do comprador.

    pois li que no seu blog o uso capiao nçao se enquadra quando o imovel possui laudemio.



    Agradeço desde já seu retorno. Muito Obrigado



    Attn

    tredi
    rodiradiologia@ibest.com.br

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    1. Tredi,
      O fato de ter arrematado o imóvel num leilão judicial merece especial e detalhada atenção, especialmente sobre o Edital e demais documentos do imóvel e do leilão. Via de regra, a carta de arrematação deve ser averbada ou registrada do Cartório de Registro de Imóveis, sempre muito rigoroso, obrigando, por vezes, a retornar pedidos junto à Vara Judicial que alienou o bem. Destaco, uma carta de arrematação deve prevalecer sobre contratos particulares. A carta de arrematação pode ser vendida.
      Cabem medidas judiciais para regularizar tal situação, com verificação detalhada de toda documentação por profissional.
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  18. Boa Tarde
    Dr. José Humberto
    Gostaria se possível esclarecesse algumas dúvidas, pois nem os funcionários da CEF conseguem nos ajudar.
    Temos um contrato de gaveta que já está tudo quitado, inclusive já temos a quitação, mas junto a CEF meu marido aparece como gaveteiro ainda.... o que fazer para conseguirmos a baixa deste imóvel junto a CEF? precisamos dar baixa pois pretendemos fazer outro financiamento.
    Pergunto
    Se fizer a escritura deste imóvel será dado baixa automaticamente?
    Meu marido pode fazer o financiamento, sendo que o nome dele aparece no sistema nacional de mutuários?
    Já fomos na CEF várias vezes e não conseguimos solucionar nada e nem sabem nos explicar o que fazer.
    Espero que o senhor consiga nos ajudar.
    Desde já, fico muito agradecida.

    Obs.; Eu tenho uma procuração do dono do apto com plenos poderes em que se refere vender, hipotecar.... Com ela posso fazer algo que nos ajude a tirar o nome dele junto a CEF como gaveteiro?

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    1. Prezada Veroka,
      Considerando a informação de que tem a carta de quitação, recomendo que a leve ao Cartório de Imóveis e requeira a baixa de referida hipoteca. Após, requeira nesse Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado, certidão de propriedade (cópia da matrícula), preferencialmente certidão “vintenária”;
      Com a certidão vintenária constando a baixa, que até mesmo pode estar em nome do antigo proprietário, o localize, mesmo tendo a procuração, e compareçam a um Cartório Tabelionato de Notas para lavratura de escritura, transferindo do antigo proprietário(s) para os atuais. Destaco que se for casado, assim devem comparecer. Lavrada tal escritura, recolhido o ITBI, levem novamente ao Cartório de Registro de Imóveis. Tire novamente uma certidão vintenária e verifique se não tem mais nenhuma restrição e se já está no seu nome. Estando liberado o imóvel não haverá restrição, daí retorne à CEF e requeira baixa de qualquer gravame ou constrição que impeça ou dificulte novo financiamento.
      Só utilize a procuração se for absolutamente impossível localizar os antigos proprietários para lavratura da escritura.

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  19. Prezado Dr José Humberto,

    Vendi minha casa quitada à vista em abril/2012 e até hoje o comprador não transferiu o imóvel para o nome dele. Por causa disso, não consigo utilizar o FGTS para abater as prestações do imóvel que comprei. O que faço para obrigá- lo a regularizar a situação ?

    Grata,

    Flavia

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    1. Prezada Flávia,
      Para correta interpretação faz-se necessário verificar o seu contrato de compra e venda, que tanto pode ser um compromisso particular ou mesmo uma escritura. Muitas vezes o comprador, em razão dos custos, lavra a escritura, mas não a registra no Cartório de Imóveis, causando esse tipo de situação. Em ambos os casos o comprador deverá ser interpelado, primeiramente por Notificação Extrajudicial para efetuar a transferência. Assim, se foi lavrada a escritura é bem mais simples, pois apesar dos custos, até mesmo o vendedor poderá obter uma nova cópia e requerer o registro no Cartório. No entanto, se foi somente contrato particular (compromisso de compra e venda) recomendo contactar o comprador, notificando-o se necessário, destacando ainda que as testemunhas do contrato deverão ser contactadas também, assim como o corretor de imóveis que eventualmente tenha intermediado a venda.
      Atenciosamente,
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  20. Fico muito agradecida Dr. Humberto por sua atenção.

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  21. Dr. Humberto,
    Primeiramente gostaria de parabeniza-lo pelo blog e pela qualidade das informações.
    Aproveito a aoportunidade para tentar sanar uma duvida : Tenho um contrato de gaveta com quitação datado de 1994, agora o promitente cessionario quer vender o imovel as cedentes encontram-se vivas e serão representadas pelos filhos. Gostaria de saber se meste caso teremos demanda judicial, ou não ? Quais serão os procedimentos adotados.

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    1. Prezada Mariana,
      A demanda judicial sempre pode ser evitada quando as partes, além de boa interpretação da lei, acrescentam bom senso ao negócio. Assim, deve ser verificada na matrícula o proprietário, contatado para lavratura da escritura, transmitindo-a ao atual proprietário. Se o antigo proprietário estiver vivo, e seu eventual cônjuge se casado for, não vislumbro necessidade de participação de seus filhos, salvo simplesmente como testemunhas, apesar de desnecessário. Após o registro daí poderá efetuar a venda.
      Atenciosamente,
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  22. Boa noite, estou tendo um pouco de dificuldade na confecção de um contrato de prestação de serviços para a regularização de um imóvel junto ao cartório de registro de imóveis. Você teria algum modelo, ou dica de cláusulas para o referido instrumento. Desde já, obrigado pela ajuda.

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    1. Prezado Pedro Henrique,
      A sua questão apresenta algumas dúvidas, pois para um contrato faz-se necessário observar algumas condições. Posso destacar entre as principais cláusulas as partes legítimas, objeto lícito, preço, prazo, multa e demais penalidades, local, data e testemunhas. Por certo as condições variam muito conforme o negócio. Assim, faz-se necessário maiores esclarecimentos sobre o que efetivamente pretendo com seu contrato de prestação de serviços. Por fim, observo que a elaboração de um contrato deve receber atento tratamento, pois poderá gerar sérias dificuldades de interpretação das vontades. Além disso, um imóvel sempre merece especial atenção, assim, recomendo contratação de um profissional para elaboração do mesmo.
      Atenciosamente,
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  23. Dr.Humberto.

    Gostaria de tirar uma dúvida, sobre o meu contrato de gaveta, tenho um imovel já quitado pela Caixa, ainda esta em nome do antigo mutuário, eu preciso vende-lo para dar entrada em outro, o comprador quer financia-lo pela Caixa, como não fiz estritura e registro, a transação pode ser feita direta entre o antigo mutuário que esta vivo e o meu comprador, uma vez que eu detenho a procuração de compra.

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    1. Primeiramente recomendo verificar se já fora registrada a quitação no Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, o imóvel pode ter sido declarado junto ao Imposto de Renda como vendido pelo antigo mutuário. Por certo, estando vivo o mutuário e em ordem a procuração, poderá ser realizada, mas recomendo verificação detalhada da documentação por profissional. Assim, em princípio, recomendo registrar seu contrato particular, lavrando a devida escritura e daí efetuar a nova venda, também mediante escritura.
      Atenciosamente,
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  24. boa tarde comprei uma casa doada pelo governo e fiz um contrato de gaveta e reconhecimento e cartorio,poderei ter algum problema futuramente,Desde ja agradeço!

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    1. A casa doada pelo governo deve seguir o que constou no documento da doação, em geral com severas restrições à venda. Assim, recomendo a verificação detalhada de tal contrato por profissional, pois sua compra pode ser irregular. Além disso, recomendo guardar todos os comprovantes de pagamentos de despesas em seu nome, como contas de energia elétrica, água e IPTU, pois poderão ser necessários em futura medida judicial a ser proposta.
      Atenciosamente,
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  25. Boa Tarde

    Dr. José Humberto,

    Há 6 anos atrás, minha mãe comprou através de contrato de gaveta, um imóvel financiado pela CEF, o contrato foi quitado pelo falecimento do mutuário. Ocorre que não conseguirmos pegar o termo de Quitação junto a CEF, eles informam que só fornecem ao mutuário (já falecido) ou a esposa.Está correto este procedimento, será que o senhor poderia nos orientar se existe um jeito de conseguirmos o termo de quitação para devidas providencias? obrigada. Rosemeire

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    1. Prezada Rosemeire,
      Considerando que o contrato de financiamento fora quitado pelo falecimento do mutuário considero que fora utilizado o Seguro. A entrega do termo de quitação somente ao mutuário (falecido) ou sua mulher está correto. Assim, os herdeiros também poderão postular a entrega, além da própria mulher do mesmo. Portanto, recomendo contactar tal viúva e solicitar seu comparecimento para retirada e assim regularizar junto ao Cartório de Imóveis. Pelo visto não fora lavrada a escritura. Assim, poderá ser necessário ainda efetuar o inventário para transferência dos bens. De toda forma, recomendo verificação detalhada de toda documentação por profissional, bem como mantenha guardados todos os comprovantes do imóvel em nome de sua mãe, como contas de água, energia elétrica e IPTU, pois poderão ser necessários em eventuais medida judicial.
      Atenciosamente,
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  26. Olá Dr. Humberto, tenho uma dúvida.
    Fui fazer um favor pro meu cunhado e dei uma casa para ele morar. A casa está no meu nome, tudo certinho. Ocorre que meu cunhado é safado e vendeu a casa (através de contrato de gaveta) para um terceiro. Eu quero passar a escritura para esse terceiro, mas fiz condições: que ele pague as despesas que porventura estiverem atrasadas (água, força e IPTU) e que pague as despesas da transação (cartório escritura e registro).
    Ele disse tudo bem, mas no momento não tem dinheiro para pagar a escritura. E me pediu um contrato também de gaveta entre eu e ele. Ele disse que vai jogar fora o contrato que ele fez com meu cunhado e que quando ele tiver o dinheiro para passar a escritura, eu nem vou precisar ir no cartório. Gostaria que me desse sugestão de como proceder. Corro algum risco ao fazer esse contrato com ele? Sim ou não e porque? Muito grato desde já. Walter

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    1. Prezado Walter,
      Entendo que esse novo adquirente comprou um imóvel de outra pessoa que não é o proprietário, ou seja, efetuou um negócio nulo. Assim, se este imóvel ainda não lhe foi pago e está no seu nome, o mesmo lhe pertence e deve até mesmo constar na sua declaração de imposto de renda. Mantê-lo irregular ou complicar mais ainda fazendo um novo "contrato de gaveta" somente postergará mais ainda o problema, ficando mais sério a cada dia, ainda mais com as pendências de água, força e IPTU, que em breve poderá ter Execução Fiscal em seu nome, inviabilizando seus negócios. Recomendo a verificação detalhada de toda documentação por profissional especializado para devida propositura de medida judicial.
      Atenciosamente,
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  27. Boa tarde Dr. Humberto,

    Adquiri uma casa através de um contrato de gaveta, acontece que meu ex-marido deixou de pagar as prestações, e a casa foi anunciada à leilão. Antes do leilão acontecer, fui na Caixa Econômica e paguei as prestações referente à 02 anos, em atraso (através do BIC- Banco Industrial ), tenho os documentos da Caixa e BIC , assinados. Acontece que faltando 01 prestação para o término do contrato, o ex-dono faleceu (pessoa que a casa estava no nome), a casa foi quitada, mas até hoje não consegui passá-la para meu nome.Já resido na casa há 28 anos. Como devo proceder? Essa documentação adquirida em virtude do leilão, não vale como prova nenhuma, afinal se ia a leilão, é porque o (dono), não tinha mais direito e sim a caixa. E se a caixa permitiu que eu regularizasse a situação, porque deixou como contrato de gaveta e não me deu posse da casa? São alguns questionamentos que me faço!!!!
    Por favor Dr. Humberto, ficaria muito grata, se pudesse me ajudar.
    Jesus lhe abençoe.
    Parabéns pela iniciativa.
    Desde já obrigada.
    Maridalva

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    1. Prezada Maridalva,
      A sua questão merece verificação detalhada da documentação por profissional especializado. Contudo, os recibos de pagamento das prestações, acrescidos das contas de água, energia elétrica e IPTU, além do proprio contrato deverão ser utilizados em medida judicial a ser proposta. Como foi quitada por falecimento e eventualmente utilizado o fundo ou Seguro, a quitação somente poderá ser entregue aos herdeiros do antigo dono, que deverão fazer constar em eventual inventário. Como o imóvel não fora arrematado em leilão e por força de sua quitação, o referido processo fora extinto por quitação, sem transferência e provável adjudicação, pois não integrou o processo. Destaco que deve ser verificado se constou na Declaração de Imposto de Renda, que será uma prova relevante sobre a venda na medida judicial.

      Atenciosamente,

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  28. Jose Cardoso - 23 de maio de 2013.

    Prezado amigo. Dr. Jose Humberto.
    Analizar o meu caso. Liquidei meu financiamento junto a caixa economica federal no ano de 1999 . nessa mesma epoca foi me fornecido a documentaçao de cancelamento da hipoteca. Mas so' fui ao cartorio de registro de imoveis para cancelar a hipoteca em janeiro de 2013 e o mesmo notificou a falta de comprovante de representaçao outorgado pela credora ao seu representate legal , vigente a epoca da assinatura do instrumento e com poderes bastente, no original ou copia autenticada. Voltei a caixa economica federal em 05 de fefereiro de 2013 e solicitei verbalmente essa segunda documentaçao. Para a minha surpresa ate hoje nao tenho nenhuma posiçao da caixa federal sobre essa nova documentaçao que o cartorio de registro de imoveis exigue para preceder o cancelamento da hipoteca.....Como devo agir neste caso... fazer um pedido judicial ou aguardar mais tempo para o caso....

    Sem mais.... grato.

    Jose Cardoso.
    j.josecardoso@gmail.com

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    1. Prezado José Carlos,
      Recomendo protocolar um pedido, por escrito, na CEF, informando todo o ocorrido e juntado cópia do seu antigo documento da quitação. Assim, a CEF deverá lhe responder também por escrito, entregando a pertinente documentação. Se decorridos 30 dias, notifique extrajudicialmente.
      Atenciosamente,

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  29. A casa doada pelo governo deve seguir o que constou no documento da doação, em geral com severas restrições à venda. Assim, recomendo a verificação detalhada de tal contrato por profissional, pois sua compra pode ser irregular. Além disso, recomendo guardar todos os comprovantes de pagamentos de despesas em seu nome, como contas de energia elétrica, água e IPTU, pois poderão ser necessários em futura medida judicial a ser proposta.
    Atenciosamente,
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  30. Boa tarde!

    Vendi um apartamento financiado, através de contrato de gaveta, passando procuração para o adquirente transferir o contrato do financiamento junto á financeira. Entretanto, ele não fez a transferência e agora verifiquei que ele entrou com açõa judicial contra a financeira, em meu nome, usando a procuração que dei para atuar perante a financeira, onde não consta poderes para ele me representar em juízo, nem para contratar advogado. Verifiquei também que existe débito elevado de IPTU, com ação já ajuizada, onde figuro como acionado, além de débito elevado com o condomínio. O que posso fazer para resolver o assunto?

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    1. O seu assunto merece cuidadosa atenção e verificação detalhada do contrato celebrado, contudo, posso antecipar que a propositura de ação judicial em seu nome pode lhe provocar sérias consequências, especialmente em caso de Improcedência. Da mesma forma, conforme o município é possível transferir o nome do possuidor e assim a responsabilidade pelo IPTU. Portanto, se o débito de IPTU está em seu nome, assim como o Condomínio, cabe medida judicial para correção e até mesmo eventual indenização. Assim, recomendo o imediato acompanhamento de tais processos por profissional, assim como a verificação dos documentos para propositura de medidas judiciais, pois até mesmo restrição de crediário já pode estar ocorrendo.
      Atenciosamente,

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  31. Dr. Humberto no caso de uma pessoa ter comprado um apartamento de financiamento municipal, sendo esla terceira de boa-fé pois não sabia que não poderia haver transação, o que fazer? No caso em questão a atual proprietária é deficiente visual e tem filho menor, qual medida cabivel nesta situação.

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    1. O apartamento vendido mediante financiamento municipal deve seguir o que constou no documento de venda, em geral com severas restrições à alienação, aliás, em geral tais imóveis recebem incentivos sociais públicos, sendo específicos ao adquirente e muitas vezes não são financiamentos, mas outras formas de subsídios públicos, como cessão. Assim, recomendo a verificação detalhada de tal contrato por profissional, pois sua compra pode ser irregular. Além disso, recomendo guardar todos os comprovantes de pagamentos de despesas em seu nome, como contas de energia elétrica, água e IPTU, pois poderão ser necessários em futura medida judicial a ser proposta. O fato de ser deficiente visual e ter filho menor, por si só, não representa alteração, pois existem diversos profissionais com deficiência visual e que se destacam como excelentes em suas áreas, praticando regularmente os atos da vida civil, como contratar e até mesmo ter filhos, devendo ser considerada especialmente a questão financeira, em geral constatada por assistente social, que poderia encaminhar para outro programa social conforme a hipossuficiência.
      Atenciosamente,
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  32. Dr.José Humberto

    Parece que isso é nacional, também pretendo adquirir um imóvel financiado por outra pessoa que pretende me transferir o direito de possessão, preciso saber o que fazer para me resguardar de problemas futuros:

    1-Posso fazer uma procuração para representar o comprador junto a CEF quando quitar o imóvel?

    2-Preciso fazer o contrato de gaveta?

    3-O senhor tem um modelo do contrato e procuração?

    4-O que fazer quando quitar o imóvel?

    Se quiser me responder agradeço.

    Obrigado da mesma forma pela sua atenção.

    Lucivaldo Moju/PA

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    1. Prezado Lucivaldo,
      Um imóvel é um bem precioso e sério. Se ainda não tem o problema, não crie irregularidades. Faça um contrato com anuência da CEF, pois só assim estará regular. Contrate um profissional de confiança para o acompanhar, não acredite em "jeitinhos", e certamente irá economizar e evitar aborrecimentos. Seja exigente com a regularidade.
      Atenciosamente,
      José Humberto

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  33. Prezado Dr José Humberto, primeiramente parabéns pela iniciativa fraterna de compartilhar sua experiência. Arrematei um imóvel em leilão judicial, registrei a carta de arrematação no cartório enviei uma notificação extrajudicial e me deparei com um morador (terceiro à lide) que possui toda sequencia de contratos de gaveta alegando ser comprador de boa fé e mora no imóvel há mais de quinze anos e está movendo uma ação por dependência para anular a penhora e o leilão...tenho receio de perder o dinheiro investido.

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    1. O edital expõe e regula as regras do leilão. A visita ao imóvel sempre é recomendável exatamente para evitar esse tipo de aborrecimento. Como o Leilão e sua arrematação é considerado aquisição original, a antecedência será irrelevante, via de regra. Outrossim, o ocupante e adquirente de boa fé deve ter sido notificado sobre o leilão e não se manifestou a tempo, conforme o caso e isso deve ser verificado nos autos do processo, por profissional. Portanto, a sequência de contratos de gaveta demonstra um a série de irregularidades que o atual ocupante optou, pois a boa fé resulta de um contrato regular, não de uma ilegalidade, pois quem adquire deve tirar as certidões de propriedade do imóvel, tributárias e pessoais, civis e criminais, de quem está vendendo. Sem tais cautelas não deve ser considerado adquirente de boa fé, restando-lhe somente direito a ressarcimento sobre os que lhe venderam, como resultado da evicção. Para um seguro parecer deve ser a documentação verificada por profissional.
      Atenciosamente,

      José Humberto

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  34. Dr. José Humberto, antes de mais nada, parabéns por sua iniciativa. Tenho certeza que este seu trabalho tem beneficiado muita gente.
    Eu soube que a CEF não aceita mais estes tais "contratos de gavetas", e por este motivo, não aceita também procuração pública do vendedor passando poderes para uma mesma pessoa quitar, dar baixa na hipoteca e ainda transferir e/ou escriturar o imóvel para o seu nome. Isso é verdade? E se o vendedor passar a procuração para uma terceira pessoa quitar, dar baixa e escriturar em nome do comprador? Desta forma a CEF aceita?

    Desde já agradeço a atenção.
    Daniele

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    1. Prezada Daniele,
      Devem ser considerados vários princípios na sua afirmação, dentre eles o que a CEF aceita, o que o "atendente" da CEF diz que pode aceitar, o que o Sistema Financeiro da Habitação pode aceitar e o que o sistema legal brasileiro deve aceitar.
      Além disso, existem infinitas variantes de "contrato de gaveta", muitos deles, infelizmente, mal elaborados. Portanto, em princípio, a CEF não está obrigada a aceitar "contrato de gaveta", pois celebrou um contrato e espera que o mesmo seja cumprido até o final, onde o "de gaveta" é sempre uma alteração, por vezes unilateral do contrato, o que não obriga o cumprimento por aquele que não participou, no caso, a CEF.
      Em decorrência disso, tentar contornar com uma "procuração" pode também não surtir qualquer efeito.
      Deve ser destacado que o Sistema Financeiro da Habitação celebra um contrato com benefícios sociais conforme as condições de determinada pessoa ou família, onde sua modificação pode representar um rompimento, acrescentando a isso que muitas vezes a importância teve origem em FGTS, poupança e prêmios de loteria, onde sua destinação social deve sempre ser preservada.
      Contudo, não vislumbro necessidade de procuração para quitação e dar baixa na hipoteca, pois a informação sobre os valores para quitação, em geral, estão a disposição do proprietário no próprio banco e de fácil acesso.
      Destarte, uma vez quitado, o banco (agente financeiro) deve fornecer o documento de baixa, que somente será entregue à pessoa que celebrou o financiamento. De posse de tal documento de baixa, pode se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de procuração, o que pode ser executado por qualquer pessoa.
      Daí, estando quitado no Agente financeiro, com a baixa apresentada no Cartório de Registro de Imóveis, poderá ser efetuada a escritura de compra e venda ao novo comprador, esta sim poderá ser efetuada por procuração, pois já estará fora do Sistema Financeiro e tão somente adstrita ao Código Civil.
      Reitero que se oriente sempre com profissional, onde somente a verificação detalhada da documentação poderá apresentar parecer seguro, além de ser menos oneroso, e mais uma vez não aceite "jeitinhos" ou opiniões diversas, que muitas vezes geram prejuízos e aborrecimentos.
      Atenciosamente,

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  35. Bom dia Doutor, a procuração que o Senhor se referente na sua resposta a Daniele pode ser particular com firma reconhecida ou tem que ser elaborada em Cartório????
    Meu caso é igualzinho ao dela, recebi a baixa do agente financeiro, através da procuração particular, já a apresentei no Cartório de Registro de Imóveis, porém fui informada de que não posso fazer a escritura com a procuração particular.
    No aguardo de sua resposta, desde já agradeço
    Elaine

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    1. Prezada Elaine, a procuração deve ser por Instrumento Público, realizada em Cartório Tabelionato de Notas, com fim específico para lavrar escritura de imóvel, sendo este requisito obrigatório sempre que se tratar de imóvel. Destaco ainda que o mandatário, ou seja, aquele que será o procurador não deve ser a mesma pessoa que será beneficiária, pois não poderá assinar como procurador e adquirente (novo dono do imóvel).
      Atenciosamente,
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    2. Dr.meu tio tem 1 sitio de 3 alqueires,no qual comprei a posse de 1400m2.
      gostaria de saber como faço para regularizar esses 1400m2 em meu nome.
      outra coisa se eu fizer por minha conta outro contrato de gaveta e vender a posse novamente para 1 terceiro vou ter problemas?

      obrigado

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    3. Considerando que comprou somente a posse, para regularização deve comprar a propriedade e lavrar a escritura pública, levando-a a registro no Cartório de Imóveis, descrevendo, detalhadamente, a área a ser desmembrada da área maior. Atualmente em áreas rurais se faz necessário o levantamento georreferencial, inclusive considerando as áreas de preservação permanente que devem ser destacadas e identificadas.
      Caso pretenda celebrar outro contrato de gaveta e vender a posse estará transmitindo a outro uma iregularidade, que poderá lhe trazer problema, além de problemas ao seu tio que lhe vendeu.
      Atenciosamente,
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  36. olá dr. humberto primeiramente meus cumprimentos pelo blog...minha dúvida é a seguinte comprei um imóvel de um mutuario da cdhu,fiz todo o procedimento contrato de gaveta,reconhecimento de firma procuração, tudo registrado em cartório etc o que me preocupa é que recentemente recebi uma notificação da cdhu dizendo que o mutuário teria descumprido o contrato e pedindo o comparecimento do mutuário para regularização quanto a ele ir até a cdhu tudo bem, mas o que eu gostaria de saber é se tenho como pedir a tranferência do contrato para meu nome. vale ressaltar que o contrato da cdhu tem dois anos e quatro meses, des de já agradeço

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    1. Prezado Marcos,
      Para correta orientação faz-se imprescindível verificar a documentação, especialmente quando informa que registrou em cartório, ou seja, se registrou em Cartório de Registro de Imóveis, pois do contrário, não tomou todas a providências.
      Em geral, nos contratos do CDHU, como o próprio nome diz, o contrato é de mútuo, ou seja, o adquirente (quem te vendeu) não poderia vendê-lo, pois não é proprietário, mas mutuário, o que equivaleria a um empréstimo. Assim, quem te vendeu não poderia fazê-lo sem anuência da CDHU. Portanto, quando esta CDHU está notificando para comparecimento por ter descumprido o contrato, primeiramente verifique como estão as prestações, pois certamente esta é a primeira condição e deve ser mantida rigorosamente em dia, até o final do contrato e sua quitação, quando possível.
      Ainda em geral, a CDHU tem uma lista de espera de pessoas e que preenchem as condições, portanto, a sua transferência entendo incabível.
      Atenciosamente,
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  37. Dr.José Humberto, boa noite

    Gostaria de saber se o Sr. pode me tirar uma dúvida: Há alguns anos adquiri um imóvel por meio de contrato particular de compromisso de compra e venda, mas não cheguei a passar a escritura para meu nome. Algum tempo depois vendi o imóvel, também por compromisso particular. Agora, passados muitos anos, a atual possuidora deseja passar a escritura para o nome dela, e seu advogado vem me ligando e dizendo que primeiro eu tenho que transferir o imóvel em meu nome para apenas depois transferir pro nome dela. Gostaria de saber se isso procede, pois minha irmã comprou um imóvel há algum tempo nessa mesma situação e, para regularizá-lo, teve que procurar o proprietário constante da matrícula, que o transferiu direto pra ela, sem ter que ficar transferindo pra todos os outros que o compraram antes dela. Isso vai gerar uma despesa muito grande e não quero pagá-la desnecessariamente.

    Grata

    Priscila

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    1. Prezada Priscila,
      Para correta orientação faz-se imprescindível verificar a documentação, estando correta a interpretação do advogado que informou que deve efetuar todas as transferências até o atual proprietário. Em geral o compromisso particular de compra e venda somente antecipa a escritura, sendo esta a forma de transferência de imóvel. A prática de transferir diretamente, pulando alguns adquirentes é irregular. Porém, da mesma forma, tal afirmação somente pode ser feita quando observada a documentação, pois dependendo da situação e em geral quando ocorre num curto espaço de tempo, até pode ser efetuada a transferência, mas com a anuência dos demais adquirentes intermediários.Reitero que se oriente sempre com profissional, onde somente a verificação detalhada da documentação poderá apresentar parecer seguro.
      Atenciosamente,
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  38. Olá, Dr. José Humberto.
    Vou quitar um apartamento e preciso registrá-lo no meu nome. Ao ter o documento da CEF, que estará em nome de terceiro, posso fazer o registro em meu nome no RGI? O que é necessário fazer?
    Grato!

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    1. Quando quitado, a CEF deve fornecer o documento de baixa do gravame, liberando a matrícula do imóvel, que somente será entregue à pessoa que celebrou o financiamento. De posse de tal documento de baixa, pode se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis, o que pode ser executado por qualquer pessoa, porém ficará constando que o imóvel, que está em nome de terceiro, está liberado para nova venda.
      Daí, ou mesmo antes disso, procure quem te vendeu para que lavrem uma escritura de compra e venda, num cartório Tabelionato de Notas e assim registre em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis. Se o vendedor for casado será necessário comparecimento de seu cônjuge.
      Reitero que se oriente sempre com profissional, onde somente a verificação detalhada da documentação poderá apresentar parecer seguro, além de ser menos oneroso.
      Atenciosamente,

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  39. Boa noite, Dr. Humberto! Passei um imóveis em junho de 2013, recebi o valor de,R$ 25.000; mas o comprador me pediu para adiar a transferência do imóvel para janeiro de 2014, o que não ocorreu. O comprador alega que só pode transferir o imóvel para o seu nome em julho. O problema é que a prestação aumentou e ele só paga a metade do valor das prestações. Ele mora no imóvel e não quer estabelecer diálogo e pediu para eu utilizar meu benefício do estado (sou funcionária pública) para que diminuam as prestações a serem pagas. Se fizer isso, perderei o meu benefício quando eu quiser comprar um imóvel futuramente. O que faço?

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    1. Prezada Ana Rita,
      Pelo visto não houve quitação do imóvel, pois restam parcelas do financiamento. Portanto, a responsabilidade ainda recai sobre seu nome, pois foi quem fez o financiamento. Se as parcelas não forem pagas integralmente seu nome será negativado, com possível medida judicial de cobrança pela Financeira.
      A situação requer verificação detalhada da documentação, especialmente para propositura de medida judicial face o comprador, conforme o caso, visando, de preferência, a retratação ou rescisão do contrato.
      Recomendo que procure profissional especializado para seguro parecer diante da documentação, especialmente dos 02 contratos (com a financeira e com o comprador).
      Atenciosamente,

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  40. Gostaria de saber se posso regularizar um imóvel com documentos de contrato de gaveta comprado de terceiros.

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    1. A documentação pode ser regularizada, dependendo da situação, com infinitas possibilidade. Recomendo a verificação detalhada por profissional especializado para seguro parecer.
      Atenciosamente,
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  41. Boa tarde, Dr. José Humberto.
    Li quase todas as dúvidas e meu caso se enquadra parcialmente em algumas delas.
    Tenho um financiamento imobiliário com a CEF.
    Herdei juntamente com meu irmão uma casa em outro estado e vendemos e agora pretendemos comprar onde residimos.
    Esse imóvel que estamos interessados é hipotecado pela CEF.
    O que existe é um saldo devedor que pretendemos quitar à vista (será feito um contrato de compra e venda com o reconhecimento de firma) em nome do meu irmão, que não é casado e não tem outro imóvel em seu nome.
    De posse disso, pegaremos o boleto da dívida da casa, quitaremos e pagaremos a diferença do valor em cheque administrativo. Perguntas:
    a) a CEF tem interesse na quitação, logo, poderá se opor a entregar a carta/termo de quitação para retirarmos esse gravame no cartório? Lembro que os vendedores não estarão mais aqui. Estão de mudança para outro estado. Deixarão procuração para que meu irmão pegue o documento na CEF;
    b) No ato da entrada da retirada da hipoteca, ele pode dar entrada no registro da compra de imóvel por meio de uma procuração por instrumento público ficando ele com uma parte do valor da casa e eu também? Sou casado e esse imóvel foi adquirido com dinheiro de herança. Ficaria minha esposa fora desse processo na hora do registro e escritura, só tendo ela que assinar numa eventual venda?
    c) O contrato de compra e venda precisa ser registrado ou seria um excesso de zelo que me custaria mais dinheiro no cartório?
    d) há algum risco, cuidado ou observação que queira fazer que me esqueci de mencionar?
    Obrigado.

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    1. Prezado Clayton,
      Além dos pontos expostos, existem variantes. Quando quitado, a CEF deve fornecer o documento de baixa do gravame, liberando a matrícula do imóvel, que somente será entregue à pessoa que celebrou o financiamento. Verifique com a CEF como deve ser tal procuração, pois em geral terá dificuldades, pois apesar das previsões legais, os funcionários sempre criam obstáculos, alguns desnecessários. De posse de tal documento de baixa, pode se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis, o que pode ser executado por qualquer pessoa, porém ficará constando que o imóvel, que está em nome de terceiro, está liberado para nova venda.
      O procurador não pode ficar com o imóvel, nem parte. Sobre a aquisição com origem em herança faz-se necessário verificar o regime de casamento, além de documentação sobre tal origem e exclusividade, pois em geral o bem será comunicado.
      Toda cautela na aquisição de um imóvel não deve ser poupada.
      Reitero que se oriente sempre com profissional, onde somente a verificação detalhada da documentação poderá apresentar parecer seguro, além de ser menos oneroso.
      Atenciosamente,

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  42. Boa tarde, Dr. José Humberto.
    Parabéns pelo blog.
    Gostaria de lhe pedir uma orientação. Em 1998 ocorreu um divórcio, porém a divisão de bens ainda não foi feita. Analisando o processo, vi que o autor apresentou como bens da ré duas casas e um terreno. Ocorre que o terreno foi vendido pela ré, antes mesmo do divórcio, para seu irmão, não tendo sido observada a forma prescrita em lei para tal venda. Não foi feito contrato, não há recibo de pagamento, figurando a ré como proprietária do terreno no Registro de Imóveis. Salienta-se que foi justamente com o dinheiro da venda de tal terreno que a outra casa foi comprada pela ré. Dessa forma, como esta deve proceder para que o terreno não faça parte dos bens a serem partilhados, haja vista que o mesmo, apesar de estar registrado em seu nome, não mais lhe pertence?? De qual forma ela pode regularizar isso?? Há alguma forma de saber a respeito dos bens em nome do autor?
    Aguardando a resposta e desde já agradecido.

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    1. Se o imóvel foi vendido antes do divórcio, deveria ser vendido pelo casal e não somente por uma das partes. Portanto, se não tem escritura, contrato ou mesmo recibo, para todos os efeitos legais, não existe venda, confirmado pelo Cartório de Registro de Imóveis. Restaria verificar a origem do dinheiro para compra da casa, bem como atual situação da posse do terreno e seus tributos.
      Contudo, somente a verificação detalhada da documentação possibilita seguro parecer.
      Sobre a pesquisa de bens, pode ser feita junto ao Cartório de Registro de Imóveis
      Reitero que se oriente sempre com profissional especializado, que ao observar as variantes poderá apresentar alternativas legais, além de ser menos oneroso.
      Atenciosamente,

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  43. Boa Tarde!!!
    Dr. Jose Humberto, preciso de um grande auxilio ....
    Compramos um imóvel em 1990 pelo intermediário da Imobiliária Grajaú, na época fizemos um contrato de compra e venda mas não registramos em cartório,
    Porém desejamos fazer a escritura do imóvel e estamos com um grande problema
    Proprietário do imóvel conforme consta em escritura disse que na época já fez a declaração de venda do imóvel para o intermediário da imobiliária Grajaú.
    Porem o intermediário da imobiliária já faleceu e a família disse que não ira fazer o inventario dos bens...
    O proprietário que consta na certidão do imóvel informou que não podemos fazer a transferência direta para nosso nome pq não tem como informar a entrada e saída do valor do bem retroativo a 1990.
    Que sera necessário primeiro transferir para a viúva do intermediário da imobiliária Grajaú para depois transferir para meu nome.
    Sendo assim como devo fazer?
    Entrar com ação de adjudicação compulsória para o juiz dar o alvará e depois efetuar a transferência para meu nome?
    Confesso que estou sem saber como proceder
    Aguardo ajuda...
    Agradeço, desde já
    FLB
    email: falebar@ig.com.br

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  44. Boa Noite

    Sr.José Humberto , venho através pedir um grande auxilio ;
    Em 2011 meu irmão fez a compra de um apto financiado em meu nome e do meu esposo , na época casados em regime total de bens e com 1 filha (na época não era possível financiar em nome de meu irmão devido ele estar com outro imóvel financiado com a CEF, porém fechemos acordo que este imóvel iria ser quitado em 2 anos e após a quitação do imóvel seria transferido para o nome dele , visto que apenas utilizou nosso financiamento mas arcando com todos os custos.
    Porém em 2012 meu esposo se envolveu em um grave acidente e infelizmente veio a falecer, após isto a CEF quitou a parte que lhe pertencia e a a minha parte meu irmão fez a quitação .
    Agora foi liberado o formal de partilha de bens, e com este documento em mãos ja fizemos a baixa da hipoteca no cartório e a alteração de nomes, antes em nome do casal agora com nova escritura somente em meu nome mas com observações descriminando a porcentagem de ambas as partes 50% da mãe e 50% da minha filha hoje com 3 anos .
    Agora com o formal liberado pelo Fórum e já efetuado a baixa de quitação e estando somente em meu nome , precisamos de auxilo e orientação para saber como devemos proceder para efetuar a transferência deste imóvel para o nome do meu irmão,formalizando assim a transferência do imóvel que lhe pertence e onde ele reside também .

    Desde de ja agradecemos,

    Clau

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  45. Prezada Clau,
    O seu assunto merece cuidadosa atenção e verificação detalhada de toda documentação. Por se tratar de imóvel pertencente a menor incapaz, mesmo parcialmente, como obrigatória a transmissão por escritura, a mesma dependerá de alvará judicial. Assim, recomendo consulta com profissional que poderá, mediante verificação da documentação, te apresentar a adequada orientação.
    Atenciosamente,
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  46. Boa tarde
    Gostaria de pedir uma orientação.
    O IPTU do imóvel no qual resido vem em nome de imobiliária e ainda esta registrado como lote vago. Ja tem casa edificada há mais de 25 anos.Neste imóvel moramos eu e meu irmão. Meu Pai que adquiriu o imóvel não tem o contrato mais e não sabe como esta a situação do imóvel. Como eu faço para regularizar uma vez que quero fazer uma outra construção no terreno e para isso vou precisar fazer um financiamento junto a caixa para compra de materiais de construção.Uma das exigências para o financiamento é que o imóvel esteja no nome do solicitante do financiamento.O meu Pai já liberou uma parte do terreno para construção. Mas não irei construir enquanto não passar esta parte do terreno para o meu nome. Como proceder?
    No aguardo..
    Atenciosamente
    Danusa Matos

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  47. Prezada Danusa,
    Primeiramente deve verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis, obtendo certidão ou cópia da matrícula do imóvel, antiga "certidão vintenária", onde constará o nome do proprietário e eventuais registros e averbações. Somente verificando tal documentação será possível uma parecer seguro, pois faz-se imprescindível observar a legalidade da área, inexistência de restrição para construção e habitação, possibilitando, assim transferir para o nome do atual proprietário. Depois de verificado junto ao Cartório de Registro de Imóveis deve proceder à verificação junto a Prefeitura e atualização do proprietário.
    Portanto, a informação de que somente depois de regularizado na Prefeitura se poderá obter financiamento está correta.
    Considerando a posse por mais de 25 anos entendo possível a regularização, mas somente a verificação da documentação por profissional especializado poderá lhe fornecer a precisa orientação.
    Atenciosamente,
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  48. Dr., boa noite,
    tenho uma questão a resolver.. gostaria de saber se o Sr. poderia me orientar..
    Tenho um contrato de gaveta onde meu pai doa sua metade num imóvel a mim e minha irmã.
    Nunca tivemos interesse no registro..
    Hoje, a escritura foi levada à registro por uma 3ª pessoa.. (com titularidade 50% meu pai e 50% minha mãe).
    Acontece que meu pai tem ações trabalhistas que, após esse registro, tem comprometido nosso único bem, pois ela está sendo levada à penhora.
    Hoje resido nessa casa..e é meu único bem.
    Tem alguma maneira de eu fazer valer esse contrato de doação (de gaveta), anular o atual registro, e registra-la no meu nome e no nome da minha irmã?

    Desde já agradeço a atenção do Sr.

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    1. Sua questão merece verificação detalhada de toda documentação, que podem modificar qualquer parecer ou decisão do Poder Judiciário. Cabe observar que faltam diversas informações, como regime de casamento dos seus pais, se ainda estão casados, se seu pai possui mais bens, etc. Contudo, um contrato de gaveta não pode prevalecer a uma escritura, ainda mais se registrada no Cartório de Imóveis. Da mesma forma, uma doação para filhos sempre deve observar se existem outros filhos que não recebem proporcionalmente. Sendo o único imóvel e onde reside o núcleo familiar, o mesmo não poderá ser alienado, devendo ser apresentado, na primeira oportunidade, protegido como bem de família.
      Contudo, apesar desta proteção, a mesma permite a permanência da família nesta residência, mas não sua venda, doação ou qualquer outra forma de alienação, sendo nula essa doação, que não poderá prevalecer sobre demais credores.
      Recomendo a verificação da documentação por profissional, especialmente considerando a existência de processos.
      Atenciosamente,
      www.josehumbertoadvogado.blogspot.com

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